【専門知識解説】不動産関連サービス業における「表示登記」とは？申請手続きや注意点、今後の制度の変化などについて詳しく解説！

表示登記の正しい理解が不動産サービス業の信頼性を高める

不動産取引において、物件の存在や性質を公に明らかにする「登記制度」は重要な役割を果たします。

中でも「表示登記」は、建物や土地が実際に存在することを公的に証明する最初のステップとして位置づけられ、
不動産サービス業に携わる者にとって基本的かつ不可欠な知識です。

適切な表示登記が行われていない物件は、売買・賃貸・融資などあらゆる場面でトラブルの火種となり得るため、
その正確性と法的意義を理解しておく必要があります。

本記事では、表示登記の定義と目的、不動産サービス業での実務との関係、
申請手続きの流れ、注意点、そして今後のデジタル化による制度の変化について整理します。

表示登記とは何か

表示登記とは、土地や建物の物理的な状況（所在、地番、面積、構造など）を登記簿に記載し、
公的に証明するための登記手続きです。

不動産登記法に基づいて法務局に申請し、登記官が現地調査や資料審査を経て、正式に登記簿へ記録します。

表示登記には主に以下の2種類があります。

◉ 土地表題登記

土地の所在、地番、地目、面積などを初めて登記簿に記録する手続き

◉ 建物表題登記

建物の種類、構造、床面積、所在地などを登記簿に登録する手続き

新築物件や分筆された土地では、まずこの表示登記を行うことで不動産としての法的存在が認められ、
次の段階で所有権の保存登記などに進むことができます。

不動産サービス業における実務との関係

不動産サービス業者は、物件の調査・評価・提案・契約など多岐にわたる業務の中で、
登記情報を基礎資料として活用します。

表示登記が行われていない、あるいは記載内容が現況と異なる場合、

トラブルの発生リスクが高まり、取引の信頼性を損なう恐れがあります。

具体的な実務対応としては以下が挙げられます。

◉ 売買契約前の物件調査において、登記簿情報と実際の面積・構造・用途の整合性を確認

◉ 表示登記が未了の場合、司法書士や土地家屋調査士と連携し、登記申請をサポート

また、再建築や増改築の際にも、現況と登記内容の差異が原因で申請が受理されないケースがあるため、
早期の表示登記修正が求められます。

表示登記の申請手続きとポイント

表示登記の申請は、土地家屋調査士が代理して行うのが一般的です。
申請には現地調査と測量、必要書類の準備、図面の作成などが含まれ、
登記官による審査と現地確認を経て、登記簿に正式に登録されます。

申請に必要な主な書類は以下のとおりです。

◉ 新築建物

建築確認済証・工事完了届・建物図面・各階平面図など

◉ 土地の場合

地積測量図・分筆図・所有権証明書類など

申請時の注意点としては、物件の位置や面積の誤り、用途や構造の相違などがあると、
補正指示や登記却下の対象となるため、正確な測量と書類作成が不可欠です。

不動産サービス業者は、関係士業との連携を通じて、円滑な登記申請を支援することが求められます。

---

【本記事に関する免責事項】
本記事に掲載されている情報の利用に際して利用者が何らかの損害を被ったとしても、株式会社イプロスは、いかなる民事上の責任を負うものではありませんので、ご了承ください。掲載内容に関するお問い合わせに対応できない場合もございますので予めご了承ください。本記事は公開時点の各種認証制度・業界規格の運用基準に基づいて作成されたものです。各認証機関やガイドラインの改定により、実務上の要件や解釈が変更される場合があります。最新情報は各公式発表・認証機関サイト等をご確認ください。